עו”ד עפר שחל – תמ”א 38 ופינוי-בינוי

כמעט כל עיר בישראל, בוודאי באזור גוש דן וכיום גם מעבר לכך, עוברת תהליך של התחדשות עירונית והדבר צפוי עוד להתרחב יותר בשנים הקרובות. מאות אלפי הבתים הישנים שניבנו לפני 40-50 שנה, יעברו כמעט בהכרח תהליך של התחדשות, ואף הריסה ובניה מחדש.
מדובר בתופעה שמשנה פני ערים ויוצרת עוד עשרות אלפי דירות חדשות אבל יוצרת גם צפיפות ועומסים על תשתיות ישנות.

מה זכויות בעלי הדירות בפרוייקטים אלה? האם בעלי דירות מחלשו ואיבדו חלק מהבעלות שלהם על דירתם, רק בגלל שהיא ישנה ורק בגלל שיזמים רוצים להרוויח?

חוק פינוי-בינוי (חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס”ה-2005) היה למעשה הסנונית הראשונה של חקיקה המאפשרת לקבל החלטות דרמתיות בנוגע לקניינם של בעלי דירות בבית משותף, שלא בהסכמת כולם. ומה יותר דרמתי מהריסת כל הבית והקמת בניין אחר תחתיו? שלא לדבר על הריסת שכונה ובניית שכונה חדשה תחתיה.

חוק זה ייחודי בגישתו, שכן הוא מושתת על איום כספי-נזיקי. אם 80% מבעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי-בינוי, שלפחות 75% מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, מעוניינים בעסקת פינוי-בינוי, אזי תהיה למיעוט אחריות בנזיקין, אם סירובם יתברר כבלתי סביר. מיעוט, שמסרב בשל נימוקים בלתי סבירים, צפוי לשלם פיצוי מכיסו בשל טרפוד עסקה כלכלית כדאית, בעיני הרוב.

בפרוייקטים של תמא 38 גם נדרש רוב מיוחד אבל לאחר שמושג הרוב הנדרש, הפעולה המשפטית נגד המיעוט שטרם חתם אינה תביעה נזיקית אלא הליך שימוע בפני המפקח על המקרקעין אשר בסיומו מוסמך המפקח לחתום במקום בעל הדירה, כאילו היה כונס נכסים של בעל הדירה!

אין ספק שהחוק בתחום זה הוא מרחיק לכת ושינה לחלוטין את כללי המשחק.

מאחר ושם המשחק כאן הוא כדאיות כלכלית צריכים גם היזמים להיבחן באופן דומה ועליהם למקסם את ההצעות שהם נותנים לבעלי הדירות הקיימים. הדרך הנכונה להגיע להצעות מיטביות היא עריכת מכרז יזמים.

המלצתי הראשונה והחשובה ביותר לבעלי הדירות היא: להתארגן; לבחור נציגות; ופעולתה הראשונה של הנציגות – לבחור עו”ד כמייצג הדיירים ומי שיערוך את המכרז, או הפנייה לקבלת הצעות מיזמים או קבלנים.

עו”ד עצמאי, בלתי תלוי ביזמים, שהוא מומחה בתחום זה, הוא המפתח להצלחת הפרוייקט ושמירת זכויות הדיירים.

 

שאלות ותשובות:

האם יש הבדל בין דירה לחנות בפרוייקטים של פינוי בינוי?
בענין פינוי בינוי אין כל הבדל בין בעל דירה או בעל יחידה שהיא חנות או עסק. ממילא יתוכננו גם שיטחי מסחר חדשים ובעלי חנויות ישובצו שם.

מתי ניתן להתחיל לבצע פרויקט של פינוי בינוי?
ברגע שיש רוב של 80% הפרוייקט יכול לצאת אל הפועל. אם מדובר בתמא 38/2 מגישים הליך אצל המפקח על המקרקעין נגד הסרבנים והמפקח, לאחר שהוא שומע את המתנגדים, יכול לחתום בשמם ובמקומם וכך אכן קורה במרבית המקרים. אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי נרחב לפי חוק פינוי בינוי, נדרש אותו רוב מיוחד של 80% אבל הסנקציה על המיעוט הסרבן היא תביעה נזיקית.

למה ראשי ערים מתנגדים לפרוייקטים של תמא ופינוי בינוי?
זה לא מדוייק. אכן היו לאחרונה כמה ראשי ערים למשל בהרצליה או בגבעתיים שהביעו הסתייגות מפרוייקטים של התחדשות עירונית בלב העיר אבל אחרי, כמו למשל בנתניה, תומכים ומעודדים. הסיבה שעומדת מאחורי ההסתייגות היא שכאשר מתרבים פרוייקטים של תמא 38 אז מתווספות דירות, ויש עומס על תשתיות עירוניות קיימות, נדרשות עוד חניות, עוד גני ילדים, ותוספת הדירות מחייבת את העיר להוסיף הרבה שירותים ולהחליף תשתיות ישנות.

בבית אצלנו מקדמים תמא 38/2 והצלחנו להשיג 80% חתימות. צריך להחתים גם את היתר או שזה כבר לא משנה?
תמיד כדאי לנסות להחתים את כולם וכך לחסוך הליך בפני המפקח על המקרקעין. אם בכל זאת נותרים כאלה שלא חתמו אז למפקח יש סמכות לחתום במקומם.

מתי עדיף תמא 38 /1 ולא תמא 38 /2 ?
כהכללה ניתן לומר שתמיד עדיף תמא 38/2 כלומר הריסת הבית הישן והקמת בית חדש במקומו, מאשר תמא 38/1 כלומר חיזוק המבנה הקיים ובניה של יחידות על הגג. אבל לא תמיד ניתן לבצע 38/2. למשל כאשר המגרש קטן מדי. במקרים אלה מומלץ לשקול לחבר כמה בניינים יחד.

בוא נשאר בקשר!

אם עדיין לא נרשמת לקהילה זה הזמן להירשם ולהיות חלק מהפעילות שלנו!

  • הזדמנויות השקעה בארץ ובחו"ל
  • פורומים פעילים
  • מידע מקצועי ואיכותי
  • כנסים ואירועים ייחודיים